Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2025 wertet die Transaktionen des Berichtsjahres 2024 aus. Die Bodenrichtwerte dazu stehen zum Stichtag 1. Januar 2025 in BORIS.HH.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ermitteln und veröffentlichen. Jeder kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen. Sie beschreiben den Bodenwert einer Zone und ersetzen kein Verkehrswertgutachten für ein einzelnes Haus oder eine Wohnung.

Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erfüllt bereits das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977.

Interessenten muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen, zum Beispiel als Kopie oder als sichtbarer Aushang. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis zu führen, wenn eine zugelassene Person es als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet.

Wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgibt und dann bereits einen Energieausweis hat, muss in der Anzeige angeben: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Kleine Gebäude sind von den Regeln dieses Abschnitts ausgenommen. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht beim Verkauf nicht. Ausstellen dürfen den Ausweis nur Personen, die das Gesetz dazu berechtigt, etwa bestimmte Architekten, Bauingenieure oder Energieberater mit entsprechender Qualifikation.

Ein Vertrag, der zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Erst Auflassung und Eintragung im Grundbuch vollenden den Eigentumswechsel. Der Notar entwirft den Vertrag meist nach den Angaben beider Seiten, deshalb lohnt es sich, Unterlagen und Eckdaten vorab bereitzuhalten.

Der Steuersatz ist Landessache: Das Grunderwerbsteuergesetz nennt 3,5 Prozent als Bundesregel, die Länder legen eigene Sätze fest. Gegenüber dem Finanzamt sind Käufer und Verkäufer grundsätzlich Gesamtschuldner. Im Vertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Das Finanzamt wendet sich in der Regel zuerst an die Partei, die sich dazu verpflichtet hat, sonst an den Erwerber.

In Hamburg beträgt der Steuersatz 5,5 Prozent (geltend für Rechtsvorgänge, die sich auf in der Freien und Hansestadt Hamburg belegene Grundstücke beziehen, seit 1. Januar 2023). Für Hamburg gilt damit derselbe Satz wie im gesamten Bundesland.

Die Finanzverwaltung nimmt nach dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (BStBl I 2004, S. 434) im Regelfall einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Das ist ein Indiz und keine feste Rechtsgrenze: Maßgeblich bleibt eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls nach § 15 EStG.

Wer mehrere Immobilien in kurzer Folge verkaufen möchte, sollte die steuerliche Einordnung vorher klären.