Das sind Grundstückstransaktionen, keine Hauspreise. Für einen Richtwert zum Boden zählt die einzelne Zone in BORIS.NRW und ihr Stichtag.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ermitteln und veröffentlichen. Jeder kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen. Sie beschreiben den Bodenwert einer Zone und ersetzen kein Verkehrswertgutachten für ein einzelnes Haus oder eine Wohnung.

Die Ortsgeschichte und ein Bebauungsplan beantworten verschiedene Fragen. Prüfen Sie beim Verkauf zuerst, ob das Grundstück in einem benannten Planbereich liegt; die historische Entwicklung ist Kontext, keine Wertermittlung.

Ein Verzeichniseintrag sagt für sich allein nichts darüber aus, ob ein Auftrag oder eine bestimmte Leistung für Ihr Objekt passt.

Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erfüllt bereits das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977.

Interessenten muss der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen, zum Beispiel als Kopie oder als sichtbarer Aushang. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis zu führen, wenn eine zugelassene Person es als einzelne Leistung unentgeltlich anbietet.

Wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgibt und dann bereits einen Energieausweis hat, muss in der Anzeige angeben: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Kleine Gebäude sind von den Regeln dieses Abschnitts ausgenommen. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht beim Verkauf nicht. Ausstellen dürfen den Ausweis nur Personen, die das Gesetz dazu berechtigt, etwa bestimmte Architekten, Bauingenieure oder Energieberater mit entsprechender Qualifikation.

Ein Vertrag, der zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Erst Auflassung und Eintragung im Grundbuch vollenden den Eigentumswechsel. Der Notar entwirft den Vertrag meist nach den Angaben beider Seiten, deshalb lohnt es sich, Unterlagen und Eckdaten vorab bereitzuhalten.

Nach § 23 EStG gelten Verkäufe von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnungen als privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten.

Ausgenommen sind Objekte, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Verluste lassen sich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Ob die Frist, die Eigennutzung oder ein Sonderfall wie Erbschaft oder Scheidung bei Ihnen greift, klärt am sichersten eine Steuerberaterin, ein Steuerberater oder das Finanzamt.

Die Finanzverwaltung nimmt nach dem BMF-Schreiben vom 26. März 2004 (BStBl I 2004, S. 434) im Regelfall einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Das ist ein Indiz und keine feste Rechtsgrenze: Maßgeblich bleibt eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls nach § 15 EStG.

Wer mehrere Immobilien in kurzer Folge verkaufen möchte, sollte die steuerliche Einordnung vorher klären.